栃木 賃貸、その展望を探る

こうした考え方の人が増えていくはずです。
今後は、定借に対する意識が変わると思いますよ」　いまのところ、定期借地権を活用してよかったという賛同者はまだ少ない。
定期借地権の利点は予想できても、二十年や三十年を経たうえで、その利点を実感した人が少ないからだが、これからは状況が変わるだろう。
いずれにしても、不動産業界における新たなビジネスとして位置づけられるはずである。
　所有する土地の資産価値を高めたいと考えているオーナーは多い。
しかし、その土地が小規模で、しかも資金がなく 、すぐにでもキャッシュが欲しいというオーナーに対して馬場は、等価交換を勧めているというのだ。
「そのオーナーが所有する土地にわれわれが分譲マンショソを建て、等価交換すればいいんです。
そうすればオーナーは、等価交換によって分譲マンションの一部を取得できるのです。
オーナーが銀行からお金を借り入れて同規模の分譲マンションをつくるのは大変ですが、等価交換ならば安心して土地の有効活用ができます。
　デフレ時代のいま、借入金を増やしてはいけないのです。
この先、どうなるかがわからない、不透明な時代ですから、大きな借金をしないで土地を運用すべきなのです。
いま、当社の売り上げの三分の一は等価交換の物件です。
こうした傾向は、これからも増えてくると思います」　たとえば、小さい店舗を経営していたけれど、歳を取ったし、後継者もいないので店を閉めようというオーナーがいるとする。
かといって、店舗として使っていたその狭い土地を売っても税金がかかってしまう。
「なんとか有効活用できないか?」というオーナーの要望に対して、その周囲の商店や中古ビルのオーナーを含めてサンユー建設が等価交換をめざすミニ開発を提案するケースもあるという。
　複数のオーナーの土地をまとめ、中古ビルのテナントとの交渉も同社が担当する。
そし分譲マンション「グランテム南雪谷」て、等価交換によってテナントビルを建　打て、等価交換によってオーナーが取得した部分の家賃収入をオーナーに分配し、それ以外の部分を分譲し、同社の事業と「小さい土地のままでは有効活用がむずかしくても、いくつかの土地がまとまればそれなりの利回りが期待できます。
田舎の一軒家では無理ですが、都市部で周辺の土地オーナーさんと話がまとめられるなら、うまくいくケースがかなりあります。
もともと死んでいた資産が、生き返ったように活用できるわけです。
　ただし、これには問題点があります。
というのは、オーナーさんが等価交換分の不動産を取得するまでには、名義を1時的にではありますが、サンユー建設に書き換える必要があります。
いわゆる、〝空自の何日間″が生じるのです。
つまり、オーナーさんに、当社を信用していただかなければできません。
当社の場合、すでに長年の実績があるので、こうした場合でも、多くのオーナーさんから信用をいただいています」　東京都内でも、商店と住宅を併設しているような小規模商店は多く、また、多くの商店のシャッターが閉まったままという商店街が増えているのも事実である。
一人ひとりのオーナーだけでは何もできないが、複数のオーナーが集まれば、等価交換によるテナントビルを建てることが可能なのだ。
　実際、東京都内の早稲田、雪谷、門前仲町、田端などで、等価交換によるテナントビルが実現しているという。
こうした案件をオーナー一人ひとりと交渉してまとめあげるのが、馬場や同社スタッフの実力といえるだろう。
　等価交換による事業用ビルの建設においても、それぞれのオーナーの要望に応えながら土地の条件にふさわしい事業計画を立て、その事業に最適の建物を設計・施工・管理するというサンユー建設の姿勢に変わりはない。
むしろ、これこそがサンユー建設がもっとも得意とするビジネスであり、不動産の資産価値を高めるための同社のノウハウと経験、そして設計力や技術力が思う存分発揮されるビジネスなのだ。
　マンションやテナントビルといった事業用ビルの場合、ほとんどのオーナーがまず第lに求めるのは、安定した利回りである.しかし、土地の有効活用に関心を持ってはいても、朗建てた後の入居者やテナントの斡旋、メンテナンスに不安を感じているオーナーは多いはずだ。
　どんなに快適性の高い建物を建てても、入居者やテナントが入らなければ意味がない。
それに、その後の管理コストが経営を圧迫することを懸念して、事業に消極的になってしまうケースも多々あるのだ。
　特に、はじめてテナントビルを建設しょうというオーナーの場合、はたしてテナントにとって魅力的なビルになるのかどうか、空室ができないか、耐用年数はどの程度なのかなど、気になる点は数限りなくある。
一方、個人の住宅を建てる場合であっても、オーナーは自分のライフスタイルに合った快適な環境を備えた住まいができるのか、要望どおりに仕上がるのか、予算をオーバーしないかなど、さまざまな不安を抱えているのだ。
　そんなオーナーのために、すべての面で安心して任せられるシステムが同社のフルターンキーシステムである。
これは、オーナーの要望を最大限に実現するシステムであり、不動産経営をするオーナーを全面的にサポートし、管理・運営面でも安心を提供するサービスである(詳しくは第三章を参照)0　また、オーナーが所有する土地にテナントビルを建設しょうという場合、サンユー建設ではその土地がどのようなテナントビルに適しているか綿密な調査を行う。
どのような点について調査しているのか、いくつかのポイントを列記しておこう。
　まず、調査すべき点は、オーナーが所有する土地周辺の家賃相場、既存のテナントビルの入居率や設備のほか、テナントのニーズは地域によって大きな格差があるのでそれを十分にチェックする。
　その調査データにもとづき、土地を有効活用するための事業計画を企画・提案し、オーナーと検討する。
さらに、その環境や居住性、希少性などによって、テナント料を設定し、これに応じて十年先の採算性をも視野に入れた事業計画と、資金計画をシ、、、ユレーションする。
　資金の調達については、同社が金融機関を紹介したり、オーナーによっては、等価交換を提案するケースもある。
最近では、定期借地権という選択肢を提案する場合もあるという。
確定申告や相続税対策についても、同社で税理士を紹介するなど、オーナーの意向に応じてサポートする。
　こうして事業計画が定まったら、その計画に適した建物を設計し、オーナーの要望にも　卵とづいたデザインや設備を調整し、いよいよ施工の段階に入る。
　建物が竣工する前にはテナソト料を最終的に決定して、テナントや入居者の斡旋・募集など仲介を実施し、ビルが完成すると、その日から、日常の保守管理、定期点検などのメソテナンスを行う。
なぜなら、建物の内外を莫しく保ち、不動産の価値を長期間維持するためには、徹底したメンテナンスが必須の条件であるからだ。
　また、テナントの仲介やテナソト料の徴収・管理も、サンユー建設が責任をもって行い、毎月決まった日にまとめて振り込まれるから、オーナーはテナント料の滞納や催促などの面倒がなく、安心というわけだ。
現在、テナントの仲介やテナント料の徴収・管理する事業は、平成十四年七月に設立した子会社のサソユーエステート株式会社が担当している。

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